賃貸経営の視点において、リフォームをする際に第一に考えるべきことは費用対効果です。
リフォームをする目的は主に
・成約する確率を上げる
・賃料アップ or （現状から落ちないよう）賃料の維持
弊社ではリフォームとは主に①原状回復工事、②リノベーション工事、③外構工事を指しています。
【原状回復工事】
物件自体に余力がある場合、最低限の原状回復工事をすれば相場賃料を維持できます。
原状回復は、無駄を省いて必要な部分を見極めていく事が重要だと弊社では考えております。
利用できるものは修理で維持していき、必要な部分に絞って無駄を省いた原状回復工事を行っています。
ほんの一部ですが
（例）クロス張替、再生（状態の良い部分はクロス再生 悪い部分はアクセントクロス）
クロス張替、クロス再生 Before
クロス張替、クロス再生 After
（例）スイッチパネル新調
黄ばんだスイッチパネルを新調するだけで雰囲気はグッと良くなります。お値段もお手頃です。
スイッチパネル新調 Before
スイッチパネル新調 After
その他では、・床、クッションフロア張り替え・水垢のカビのクリーニング・キッチンの汚れのクリーニング・畳の表替え・ドア鍵の交換・網戸張り替え・ハウスクリーニング等があります。
【リノベーション工事】
「物件の外観が良くて場所も良いのに成約にならない・・・」これは大手建築会社施工の区分マンションに多い例です。フルリノベーション工事をすることによって、新築時の賃料で成約することも多々あります。お金をかけても回収が見込めるケースでは効果的です。
例
・月8万の賃料が15万円に
・月10万円で貸していた物件が5000万円で売却
例）区分の出口で実需用で売却する為に企画
①いつも2～4通りの間取りを考えるようにしています。周辺で販売中の物件や成約事例の間取りを参考にして、4つの中から1つの間取りに絞っていきます。
フルリノベ Before
フルリノベ After
フルリノベ Before
フルリノベ After
今回は「実需で企画して売却」がテーマなので、売却の対象となるファミリー層の視点で考え、壁をなくしてLDKを広くしました。白い床だと広く見え、清潔感でぱっと見の印象が良いので全体的に白に仕上げました。”自分の好み”ではなく、”一般ウケする視点”が大事だと思います。
フルリノベ Before
フルリノベ After
室内給湯器があると時代遅れ感や見栄え的に良くないので外に移動しました。洗面台は実需で一般的なものを採用しております。
フルリノベ Before
フルリノベ After
間取りは2LDK+Sです。無理やり3LDKにするのではなく、余裕のある2LDKにしました。サービスルームはテレワーク等につかえる書斎スペースにしています。
フルリノベ Before
フルリノベ After
無駄に大きく古びた靴箱だったので、靴箱を壊してベビーカー、自転車、ゴルフバック等が置けるスペースを作りました。
【外構工事】
「内装が良いのに成約にならない・・・」そのような物件を星の数ほど見てきました。内見でお部屋に入るまでに必ず外観を目にしますので、見た目が悪いと第一印象が悪くなります。人は見た目で55%決まると言われているように、物件はパッと見の印象で決まります。
浴槽 Before
・年季が入って古くなった浴槽
・色は現在では使われていない水色
他社からは浴槽交換でご提案され・・・
浴槽 After
このようなケースでは一般的に浴槽交換をオススメされることが多いですが、浴槽交換だと大きな費用がかかります。「必要最低限の費用で効果を出す」というのが弊社の腕の見せどころなので、防水塗装でご対応することにしました。
内見した際、水回りには必ず目が行くので、パッと見の印象や雰囲気だけで検討外になってしまうことがあります。浴槽交換をしたわけではありませんので、テストで100点満点を狙うのではなく、ギリギリ合格点50～60点を狙いにいっております。
玄関ドア Before
・塗装が剥がれ、汚れも酷く、開けるのもイヤになる玄関ドア
玄関ドア After
思っていた以上にブラック塗装が外観の雰囲気とマッチして良い雰囲気が出るようになりました。
弊社だと、そこまで費用がかかることはありません。費用対効果は抜群です。
玄関ドアを気にしない方が割合的に意外と多いです。
玄関ドアは「顔」でもあります。
居室 Before
・クロスが浮いて剥がれている
・殺風景な室内
・古くなって傷んだ床
他社からはフロアタイル張りでご提案され・・・
居室 After
コスト削減を一番に考えましたので、床本来の素材を活かすことにしました。
床を研磨してオイルステンで仕上げています。
アクセントクロスでインダストリアル風のオサレな居室を演出。
キッチン Before
・ボロボロになるまで使い込まれたキッチン
他社からは某大手メーカーの高額なキッチンをご提案され・・・
キッチン After
他社の見積もりでは某大手メーカーのキッチンでしたが、弊社では「価格が安いのに見栄えが良いキッチン」をテーマに選びました。
プレミアムカラーであるブラックストーンを使用しています。
収納・クローゼット Before
・何も変哲のない収納・クローゼット
他社からはクローゼット新設をご提案され・・・
収納・クローゼット After
建具+収納内の全てを交換すると大きな費用がかかりますので、新設ではなく表層だけのリフォームをしました。笑
まずはじめに下記①②のパターンであらゆる事を考えました。
①新設したパターン
②表層だけのパターン
「かけた費用分のパフォーマンスや見返りがあるのはどちらか」という視点から、上記2パターンでの成約賃料や上げ幅を予想して計算してみたところ、表層だけのパターンの方が数値が高かったので、②を選びました。
無料相談するだけでも
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