”シン・不動産管理”とは
「購入」「管理」「売却」を融合させた不動産管理
「購入」「管理」「売却」において、各パートに特化したメンバーの動きを融合させ、一つのものとなった融合体が”シン・不動産管理”です。
※参考 融合体とは
同種あるいは異種の2個以上の細胞が融合によって1個の細胞になったもの。
世の中で売買事業、管理事業を行っている不動産会社は数えられないほどあります。
いろいろな会社の内情を見てきましたが、同じ会社でも部署が異なるだけで連携が取れていない会社が多々あります。
弊社は少数精鋭で大きな会社よりも小回りが効くので、パフォーマンスを上げていくことができます。
賃貸経営の視点において、リフォームをする際に第一に考えるべきことは費用対効果です。
リフォームをする目的は主に
・成約する確率を上げる
・賃料アップ or （現状から落ちないよう）賃料の維持
弊社ではリフォームとは主に①原状回復工事、②リノベーション工事、③外構工事を指しています。
【原状回復工事】
物件自体に余力がある場合、最低限の原状回復工事をすれば相場賃料を維持できます。
原状回復は、無駄を省いて必要な部分を見極めていく事が重要だと弊社では考えております。
利用できるものは修理で維持していき、必要な部分に絞って無駄を省いた原状回復工事を行っています。
ほんの一部ですが
（例）クロス張替、再生（状態の良い部分はクロス再生 悪い部分はアクセントクロス）
クロス張替、クロス再生 Before
クロス張替、クロス再生 After
（例）スイッチパネル新調
黄ばんだスイッチパネルを新調するだけで雰囲気はグッと良くなります。お値段もお手頃です。
スイッチパネル新調 Before
スイッチパネル新調 After
その他では、・床、クッションフロア張り替え・水垢のカビのクリーニング・キッチンの汚れのクリーニング・畳の表替え・ドア鍵の交換・網戸張り替え・ハウスクリーニング等があります。
【リノベーション工事】
「物件の外観が良くて場所も良いのに成約にならない・・・」これは大手建築会社施工の区分マンションに多い例です。フルリノベーション工事をすることによって、新築時の賃料で成約することも多々あります。お金をかけても回収が見込めるケースでは効果的です。
例
・月8万の賃料が15万円に
・月10万円で貸していた物件が5000万円で売却
①いつも2～4通りの間取りを考えるようにしています。周辺で販売中の物件や成約事例の間取りを参考にして、4つの中から1つの間取りに絞っていきます。
フルリノベ Before
フルリノベ After
フルリノベ Before
フルリノベ After
今回は「実需で企画して売却」がテーマなので、売却の対象となるファミリー層の視点で考え、壁をなくしてLDKを広くしました。白い床は落ちている◯毛が目立ちやすいので好みではありませんが、白い床だと広く見え、清潔感でぱっと見の印象が良いので全体的に白に仕上げました。”自分の好み”ではなく、”一般ウケする視点”が大事だと思います。
フルリノベ Before
フルリノベ After
室内給湯器があると時代遅れ感や見栄え的に良くないので外に移動しました。洗面台は実需で一般的なものを採用しております。
フルリノベ Before
フルリノベ After
間取りは2LDK+Sです。無理やり3LDKにするのではなく、余裕のある2LDKにしました。サービスルームはテレワーク等につかえる書斎スペースにしています。
フルリノベ Before
フルリノベ After
無駄に大きく古びた靴箱だったので、靴箱を壊してベビーカー、自転車、ゴルフバック等が置けるスペースを作りました。
【外構工事】
「内装が良いのに成約にならない・・・」そのような物件を星の数ほど見てきました。内見でお部屋に入るまでに必ず外観を目にしますので、見た目が悪いと第一印象が悪くなります。人は見た目で55%決まると言われているように、物件はパッと見の印象で決まります。
浴槽 Before
・年季が入って古くなった浴槽
・色は現在では使われていない水色
他社からは浴槽交換でご提案され・・・
浴槽 After
このようなケースでは一般的に浴槽交換をオススメされることが多いですが、浴槽交換だと大きな費用がかかります。「必要最低限の費用で効果を出す」というのが弊社の腕の見せどころなので、防水塗装でご対応することにしました。。
内見した際、水回りには必ず目が行くので、パッと見の印象や雰囲気だけで検討外になってしまうことがあります。浴槽交換をしたわけではありませんので、テストで100点満点を狙うのではなく、ギリギリ合格点50～60点を狙いにいっております。
玄関ドア Before
・塗装が剥がれ、汚れも酷く、開けるのもイヤになる玄関ドア
玄関ドア After
思っていた以上にブラック塗装が外観の雰囲気とマッチして良い雰囲気が出るようになりました。
弊社だと、そこまで費用がかかることはありません。費用対効果は抜群です。
玄関ドアを気にしない方が割合的に意外と多いです。
玄関ドアは「顔」でもあります。
居室 Before
・クロスが浮いて剥がれている
・殺風景な室内
・古くなって傷んだ床
他社からはフロアタイル張りでご提案され・・・
居室 After 30％のコスト削減
コスト削減を一番に考えましたので、床本来の素材を活かすことにしました。
床を研磨してオイルステンで仕上げています。
アクセントクロスでインダストリアル風のオサレな居室を演出。
キッチン Before
・ボロボロになるまで使い込まれたキッチン
他社からは某大手メーカーの高額なキッチンをご提案され・・・
キッチン After
他社の見積もりでは某大手メーカーのキッチンでしたが、弊社では「価格が安いのに見栄えが良いキッチン」をテーマに選びました。
プレミアムカラーであるブラックストーンを使用しています。
収納・クローゼット Before
・何も変哲のない収納・クローゼット
他社からはクローゼット新設をご提案され・・・
収納・クローゼット After
建具+収納内の全てを交換すると大きな費用がかかりますので、新設ではなく表層だけのリフォームをしました。笑
まずはじめに下記①②のパターンであらゆる事を考えました。
①新設したパターン
②表層だけのパターン
「かけた費用分のパフォーマンスや見返りがあるのはどちらか」という視点から、上記2パターンでの成約賃料や上げ幅を予想して計算してみたところ、表層だけのパターンの方が数値が高かったので、②を選びました。
リーシングへのこだわり①：募集図面の作成
募集図面にこだわる理由
一般的に賃貸募集時の図面作成は軽視されがちです。
「デザイン性の良さ」というのはもちろん重要なポイントの一つではありますが、ただ見栄えの良い図面だけでは成約率を上げる効果はありません。
募集図面では、
・物件のどの部分が営業マンの推しポイントになるのか
・物件のどの部分にお客様（案内される方）の視点がいくのか
・成約しようと動いていく中で物件のどの部分がネックになってくるの
等、賃貸仲介を極めてきた者が、
営業する側の視点やお客様の視点から自らの考えを絞り出して、戦略的な図面を作成をしています。
募集図面への工夫
↓図面が、実際に弊社の管理事業部で作成した図面です。
上：元々の図面
下：解説用図面 （①～⑤）工夫したポイント
ポイント①について/図面解説
推しポイントとなる部分の文字だけ赤にしています。（カラフル過ぎると目立たなくなりますので極力シンプルに）
今回のケースで瞬時にお客様の目に止まりやすいワードは、
・敷金礼金0円
・ダブルゼロプラン（初期費用は日割り賃料＋賃料＋仲介手数料だけ！）
ポイント②について/図面解説
図面の設備部分のところのお話です。
設備を視覚的にも瞬時に理解できるよう真ん中下にもアイコンで記載しています。
本来はアイコン部分に物件の写真を載せるのですが、今回のケースでは写真を載せるとマイナスイメージになると判断したので写真を載せるのをやめました。
アイコンスペースのところに何もなかったら殺風景な図面になってしまいますので、アイコンで設備部分推しにしている風にスペースを埋めました。
ポイント③について/図面解説
図面の真ん中には一番目立たせたいことを持ってくるようにしています。
今回ケースでは、営業する方にとってお客様に一番オススメしやすいポイントが「財布に優しいダブルゼロプラン♪」のところです。
ポイント④について/図面解説
図面作成での基本的な考えとして
・プラスイメージは目立たせる工夫をする
・マイナスイメージは目立たせない工夫をする
というのがポイントです。
ポイント⑤について/図面解説
”間取り図は大きく、見やすく載せる”というのが大事なポイントです。（今回のケースの場合）
今回のケースだとお部屋が狭いので、できる限り大きく間取り図を載せることで、視覚的に、感覚的に「狭い」という印象が薄まるよう工夫しています。
リーシングへのこだわり②：空室対策
オーナー様にとって空室対策は賃貸経営のキモとなる部分です。
それだけ重要なことにも関わらず、長期間入居者が決まらないケースが見受けられます。
よくあるケース
【空室対策の一般例】
・募集条件の見直し
・家賃の見直し
・リフォーム（設備、共用部分の見直し）
・管理会社の見直し
・ゴミ出し環境の改善
・ADの見直し
・フリーレントの導入
・家具・家電付き物件にする
・外国籍の方を視野に入れる
・シェアハウス、民泊を視野に入れる
確かにどれも状況によっては大事な部分となり得ますが、オーナー様から空室対策のご相談を受けた際に「これは必要ないのに、、、」と無駄に思うことが多いです。
リーシングへのこだわり③：管理物件の把握、提案力
管理物件の把握
弊社の管理事業部では、「管理物件の把握＝オーナー様との信頼関係」だと考えています。
・オーナー様視点での管理物件の情報や考えを知ることができる→自分視点での把握から脱却し、管理物件の把握に深みが増す→管理物件を深く理解することでオーナー様への提案力が上がる
・オーナー様が管理に何を求めているのか理解することができる→担当者がオーナー様を先読みして考えるようになる→スムーズに無駄のない合理的なご提案ができるようになる
オーナー様に信頼していただけるよう日頃から行動し、担当者自らがオーナー様に歩み寄り、信頼関係を構築したいという姿勢をオーナー様に伝わるまで表現し続けることだと思っています。
募集時の提案力
賃貸経営は、管理会社の提案力がカギを握っていると言っても過言ではありません。
【よくあるケース】
募集時の最初に条件だけ決めて、決まるまでそのまま何もせず放置するか、同じご提案をし続けるケースが非常に多いです。
・募集開始→募集開始時の条件のまま決まるまで放置
・募集開始→同じ提案をし続ける（新たな対策を打たない）
無料相談するだけでも
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