賃貸経営の視点において、リフォームをする際に第一に考えるべきことは費用対効果です。
リフォームをする目的は主に
・成約する確率を上げる
・賃料アップ or （現状から落ちないよう）賃料の維持
弊社ではリフォームとは主に①原状回復工事、②リノベーション工事、③外構工事を指しています。美容で例えると、①の原状回復工事を「お顔のエステ」②のリノベーション工事を「お顔の整形」③の外構工事を「ジムで筋トレ」とイメージしていただければと思います。笑
【原状回復工事】イメージ：お顔のエステ
物件自体に余力がある場合、最低限の原状回復工事をすれば相場賃料を維持できます。
原状回復は、無駄を省いて必要な部分を見極めていく事が重要だと弊社では考えております。
利用できるものは修理で維持していき、必要な部分に絞って無駄を省いた原状回復工事を行っていますので、オーナー様が無駄な経費をかけてしまうことは弊社の不動産管理ではないと断言できます。
ほんの一部ですが
（例）クロス張替、再生（状態の良い部分はクロス再生 悪い部分はアクセントクロス）
クロス張替、クロス再生 Before
クロス張替、クロス再生 After
（例）スイッチパネル新調
黄ばんだスイッチパネルを新調するだけで雰囲気はグッと良くなります。お値段もお手頃です。
スイッチパネル新調 Before
スイッチパネル新調 After
その他では、・床、クッションフロア張り替え・水垢のカビのクリーニング・キッチンの汚れのクリーニング・畳の表替え・ドア鍵の交換・網戸張り替え・ハウスクリーニング等があります。
【リノベーション工事】イメージ：お顔の整形
「物件の外観が良くて場所も良いのに成約にならない・・・」これは大手建築会社施工の区分マンションに多い例です。フルリノベーション工事をすることによって、新築時の賃料で成約することも多々あります。お金をかけても回収が見込めるケースでは効果的です。
例
・月8万の賃料が15万円に
・月10万円で貸していた物件が5000万円で売却
例）”お茶すすり案件”の出口で実需用で売却する為に企画
①いつも2～4通りの間取りを考えるようにしています。周辺で販売中の物件や成約事例の間取りを参考にして、4つの中から1つの間取りに絞っていきます。
フルリノベ Before
フルリノベ After
フルリノベ Before
フルリノベ After
今回は「実需で企画して売却」がテーマなので、売却の対象となるファミリー層の視点で考え、壁をなくしてLDKを広くしました。白い床は落ちている◯毛が目立ちやすいので好みではありませんが、白い床だと広く見え、清潔感でぱっと見の印象が良いので全体的に白に仕上げました。”自分の好み”ではなく、”一般ウケする視点”が大事だと思います。
フルリノベ Before
フルリノベ After
室内給湯器があると時代遅れ感や見栄え的に良くないので外に移動しました。洗面台は実需で一般的なものを採用しております。
フルリノベ Before
フルリノベ After
間取りは2LDK+Sです。無理やり3LDKにするのではなく、余裕のある2LDKにしました。サービスルームはテレワーク等につかえる書斎スペースにしています。
フルリノベ Before
フルリノベ After
無駄に大きく古びた靴箱だったので、靴箱を壊してベビーカー、自転車、ゴルフバック等が置けるスペースを作りました。
【外構工事】イメージ：ジムで筋トレ
「内装が良いのに成約にならない・・・」そのような物件を星の数ほど見てきました。
内装が良くても成約にならないケースでは、外構工事が有効です。
ボロボロの集合ポスト、剥がれた塗装、割れた銘板、サビが酷い手すり等、思いのほか外観を気にされていないオーナー様が多い印象です。（そのような物件に限って内装が良かったりしますので、見る度に「惜しい」「モッタイナイ」と思います・・・）
例え話ですが、内面が良くても外見が悪ければ、内面の良さに気づくことはなく、魅力に気づくこともなく、恋愛に発展しません。笑
内見でお部屋に入るまでに必ず外観を目にしますので、見た目が悪いと第一印象が悪くなります。恋愛と同じように第一印象が悪ければハードルが上がります。内装が良くてもその魅力が心に刺さることはなく、成約する（恋を実らせる）ことができません。
人は見た目で55%決まると言われているように、物件はパッと見の印象で決まります。
※事例は近日公開します
浴槽 Before
・年季が入って古くなった浴槽
・色は現在では使われていない水色
他社からは浴槽交換でご提案され・・・
浴槽 After 70％以上のコスト削減
このようなケースでは一般的に浴槽交換をオススメされることが多いですが、浴槽交換だと大きな費用がかかります。「必要最低限の費用で効果を出す」というのが弊社の腕の見せどころなので、防水塗装でご対応することにしました。その結果、70％以上のコストダウンが実現しました。
内見した際、水回りには必ず目が行くので、パッと見の印象や雰囲気だけで検討外になってしまうことがあります。浴槽交換をしたわけではありませんので、テストで100点満点を狙うのではなく、ギリギリ合格点50～60点を狙いにいっております。
玄関ドア Before
・塗装が剥がれ、汚れも酷く、開けるのもイヤになる玄関ドア
玄関ドア After 低コストでオサレなドア
思っていた以上にブラック塗装が外観の雰囲気とマッチして良い雰囲気が出るようになりました。
弊社だと、そこまで費用がかかることはありません。費用対効果は抜群です。
玄関ドアを気にしない方が割合的に意外と多いです。
玄関ドアは「顔」でもあります。例えるなら、どんなにマッチョでも、破壊的なスリーサイズだったとしても、顔が不潔でだらしないと思われてしまっては、誰もアプローチしてきてはくれません。笑
玄関ドアを塗装するのは顔にお化粧をするのと同じようなものです。
居室 Before
・クロスが浮いて剥がれている
・殺風景な室内
・古くなって傷んだ床
他社からはフロアタイル張りでご提案され・・・
居室 After 30％のコスト削減
コスト削減を一番に考えましたので、床本来の素材を活かすことにしました。
床を研磨してオイルステンで仕上げています。
フロアタイル張りの他社見積もりと比べて30％のコスト削減を実現しました。
アクセントクロスでインダストリアル風のオサレな居室を演出（”インダストリアル風”というフレーズを一度使ってみたかったので、ここで使えて大変嬉しく思います。笑）
キッチン Before
・ボロボロになるまで使い込まれたキッチン
他社からは某大手メーカーの高額なキッチンをご提案され・・・
キッチン After 25％のコスト削減
他社の見積もりでは某大手メーカーのキッチンでしたが、弊社では「価格が安いのに見栄えが良いキッチン」をテーマに選びました。
プレミアムカラーであるブラックストーンを使用しています。（プレミアムカラーと言っても「こんなお値段なの！？」と主婦が裸足で逃げ出すほどの安さです。笑）
キッチンはピンからキリまでありますので、費用をかければ良いキッチンはいくらでも手に入ります。弊社では「100点満点を目指すのではなく、コスパの良い手段を選んで合格点レベルに到達する」というリフォームを心がけています。
収納・クローゼット Before
・何も変哲のない収納・クローゼット
他社からはクローゼット新設をご提案され・・・
収納・クローゼット After 80％以上（仮）のコスト削減
建具+収納内の全てを交換すると大きな費用がかかります。
新設ではなく表層だけのリフォームなので80％以上（仮）としました。笑
まずはじめに下記①②のパターンであらゆる事を考えました。
①新設したパターン
②表層だけのパターン
「かけた費用分のパフォーマンスや見返りがあるのはどちらか」という視点から、上記2パターンでの成約賃料や上げ幅を予想して計算してみたところ、表層だけのパターンの方が数値が高かったので、②を選びました。
今回のケースでは、化粧板にダイノックシートを貼るだけでパッと見の印象が良くなりますので、成約に大きな影響がないと判断しました。
（おまけ）インターホン Before
・使われていないボロボロのインターホンが残されていました
（おまけ）インターホン After
近年では防犯対策としてインターホンを採用するニーズが増えています。
古びたインターホンがあるだけで”時代遅れの古い部屋”というインパクトを与えてしまうと思いましたので新しく取り付けました。
無料相談するだけでも
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