U＆A不動産管理事業部の澤井です。
前回に引き続き、不動産における『リーシング』についての後編になります。
※前回記事
今後の賃貸経営に役立つ情報を盛り込んでおりますので是非、最後までご覧ください。
前回も結論で述べましたが、リーシングとは商業用不動産の賃貸を支援する業務です。
③ネット掲載
ネット掲載は、仲介業者や入居見込み者に募集している空室物件を認知してもらう重要な役割りを担っています。
基本的に仲介業者はathomeとレインズを使って物件を探してお客様へご紹介をします。
その際に物件検索に引っかからないとお客様にご紹介してもらえないので、様々なアイディアが必要となります。
今回は紹介時に一番多く使われているであろうathomeを例にしてご説明します。
【検索条件】
・物件までの徒歩は5分間隔での検索
※徒歩10分以内で検索をかけると徒歩11分からは検索にかかりません。
・賃料：5,000円きざみで検索されるのが一般的です。
賃料40,000円・共益費3,000円⇒「40,000円以内」の検索にヒットします。
賃料43,000円・共益費込み⇒「40,000円以内」の検索にヒットしません。
結論：検索条件にひっかかるように賃料と共益費は分けて募集すべき
土俵に上がる回数（=案内数）を増やすためには、このような小さな工夫が必要です。
【広告料(AD)】
アットホームの検索画面には、広告料の有無を指定できるチェックボックスがあります。
基本的に仲介業者は利益の最大化を目的にしているので、広告料がついている物件から検索を開始して、順番に紹介していきます。
どうしても広告料付の物件での成約が難しいと判断された時にだけ広告料なしの物件を紹介します。
結論：広告料は基本必須（適正な広告料で競争優位性を保つ）
【間取図】
・シンプルな色遣いで皆が見てわかりやすいものが理想
athomeは画像の一番上に間取図を掲載するのが基本になっています。
※英語表記などで変にかっこつけない 例：Japanese roomなど
間取図についての詳細は弊社のHPの『リーシング』をご参考にしていただけると幸いです。
【賃料設定】
・可能であれば相場賃料より少し低い金額設定
・区切りが5,000円刻みで分かりやすい賃料設定
ネット掲載は重要な項目です。細かい戦略を考えて掲載している管理会社にお願いできるのが一番だと思います。
④仲介業者への周知
【業者周り】
・直接近隣の仲介業者へ行って空室物件を周知する
・管理会社としての取引のしやすさを実感してもらいお得意様になってもらう。
・アンケートを取ってどのように募集すれば早期成約になるかをリサーチ
※アンケートに協力してもらう際はクオカード500円分などを渡すと回収率が上がります。
【FAX】
・近隣業者のファックス番号リストを作成して毎週木曜日に定期的にFAX
実際の現場の声やアナログな物件周知の方法を取り入れることで、より早期成約に繋がりやすくなると思います。
⑤一定期間引き合いがなければ①に戻り条件見直し
・引き合いとは業者からの問い合わせや案内の事を指しています。
1週間ごとにマーケットの反応を調査して適正な募集条件に改善していくことが重要です。
⑥お申し込み後の契約業務
【重要ポイント】
・仲介業者とのコミュニケーション
※丁寧かつ相手に先回りして管理会社主導でコミュニケーションを取ることが理想
・審査スピード
・契約金請求書発行から入金までのスピード
※入金された後にキャンセルになることはめったにありません
良い管理会社を選ぶことでお申込み後のキャンセルを減らすことができます。
余談ですが管理会社の動きが遅いと仲介業者の判断の元、お客様にキャンセルをさせて案内に行った類似の物件に振り替えるなんてことも経験上、多々あります。
⑦ご成約
・空室物件をご成約させるまでには、かなりの工程数があります。
重要なことはどれだけ仲介業者や入居見込み者のことを考えて募集できるのかがポイントとなります。
・最後に少し宣伝にはなりますが、弊社では空室物件を早期成約ができる物件管理を行っています。
ご興味ありましたら些細なご相談でも構いませんので、お気軽にお問い合わせいただければと思います。
管理を依頼する、しない関係なく、お話するだけでも不動産管理でお悩み事があるオーナー様には事例を踏まえて何かしらのヒントを差し上げることができると思っております。
いかがでしたでしょうか、前編、後編と合わせて今回はリーシングについて記事を書かせていただきました。
この記事を読んでいただいたことで少しでもオーナー様の賃貸経営のヒントになれば幸いです。
ブログを読んでいただいた皆様が良い一日を過ごせますよう心より願っております。
それではまたお会いしましょう・・
